손해 본 집은 왜 끝까지 안 팔까(처분효과)?_연구결과

부동산 투자자의 심리를 밝힌 흥미로운 연구

출처
정성훈, & 박근우. (2015). 부동산시장에서 투자자들의 투자행태와 심리에 관한 연구: 처분효과에 대한 검증. 부동산연구, 25(3), 97-112.

---

부동산 시장이 하락할 때 종종 이런 이야기를 듣습니다.

"조금만 더 기다리면 오를 거야."
"지금 팔면 손해니까 버텨야지."

반대로 집값이 조금만 올라도 서둘러 매도하는 사람들도 있습니다.

그런데 이런 행동이 단순한 투자 전략이 아니라 인간의 심리 때문이라면 어떨까요?

위 논문은 부동산 투자자들이 왜 손실을 본 부동산은 오래 보유하고, 이익이 난 부동산은 빨리 매도하는지를 분석한 연구입니다. 행동경제학의 대표 개념인 처분효과(Disposition Effect) 를 부동산 시장에 적용한 매우 흥미로운 연구입니다.

---

연구배경

전통 경제학은 투자자들이 항상 합리적으로 행동한다고 가정합니다.

하지만 실제 시장에서는 그렇지 않습니다.

행동경제학에서는 사람들은 동일한 금액의 이익보다 손실에서 더 큰 고통을 느낀다고 설명합니다.
이를 손실회피(Loss Aversion) 라고 합니다.

예를 들어,

• 1,000만 원 이익의 기쁨
• 1,000만 원 손실의 고통

을 비교하면 대부분 사람들은 손실의 고통을 훨씬 크게 느낍니다.

이러한 심리 때문에 투자자들은

• 수익이 난 자산은 빨리 팔고
• 손실이 난 자산은 계속 보유하는

경향을 보입니다.

주식시장에서는 이미 여러 연구를 통해 확인된 현상이지만,
과연 부동산 시장에서도 동일하게 나타나는지가 이 연구의 출발점이었습니다.

---

연구목적

본 연구의 목적은 다음과 같습니다.

1. 부동산 투자자들에게 처분효과가 존재하는지 검증
2. 투자자들이 손실을 회피하는 심리를 보이는지 확인
3. 부동산 자산 규모에 따라 투자행태가 달라지는지 분석
4. 보유기간이 투자심리에 영향을 미치는지 검토

즉,

"부동산 투자자도 비합리적인 심리적 오류를 보이는가?"

를 밝히고자 한 연구입니다.

---

연구방법

연구진은 실제 부동산 거래 자료를 활용하였습니다.

연구대상

• 주택시장 실거래 자료
• 등기부등본을 활용한 거래 데이터

표본

• 총 1,752건의 실제 거래 사례

분석방법

• Odean(1998)의 처분효과 모형 활용
• 정성훈(2003)의 연구모형 응용
• 실현이익과 실현손실 비교
• 미실현이익과 미실현손실 비교
• 보유기간 및 자산규모 효과 분석

실제 거래 자료를 이용했다는 점에서 연구의 신뢰성이 높습니다.

---

연구절차

① 선행연구 검토
② 처분효과 이론 정립
③ 부동산 실거래자료 수집
④ 이익·손실 거래 구분
⑤ 처분효과 검증
⑥ 자산규모 효과 분석
⑦ 보유기간 효과 분석
⑧ 연구결과 해석 및 시사점 도출

---

연구결과

1. 부동산 시장에도 처분효과가 존재한다.

연구 결과 부동산 투자자들은 손실을 본 부동산보다 수익이 발생한 부동산을 더 쉽게 매도하는 경향을 보였습니다.

즉,

• 수익 발생 → 매도
• 손실 발생 → 보유

패턴이 확인되었습니다.

---

2. 손실회피 심리가 강하게 나타났다.

투자자들은 손실을 확정하는 것을 매우 싫어했습니다.
그래서 가격이 하락한 부동산을 팔기보다는

"언젠가는 오를 것이다."

라는 기대를 가지고 보유하는 경우가 많았습니다.

---

3. 자산 규모 효과도 존재했다.

부동산 규모가 클수록 투자자들의 심리적 편향이 더욱 강하게 나타났습니다.

즉,

• 투자금액이 클수록
• 감정이 더 개입되고
• 손실을 인정하기 어려워지는

현상이 발견되었습니다.

---

4. 부동산 시장은 낙관주의가 강했다.

주식시장과 달리 부동산 시장에서는 미실현 이익 규모가 미실현 손실 규모보다 크게 나타났습니다.
연구진은 이를 장기간 지속된 지가 상승과 낙관적 기대 때문으로 해석했습니다.

쉽게 말하면

"부동산은 결국 오른다."

라는 믿음이 투자자들에게 강하게 존재한다는 것입니다.

---

시사점

학문적 시사점

• 행동경제학 이론이 부동산 시장에서도 적용됨을 확인
• 부동산 투자 역시 심리적 영향을 크게 받는다는 점 입증
• 합리적 투자자 가정에 대한 한계 제시

실무적 시사점

부동산 투자 시 가장 위험한 순간은

"손해 보기 싫어서 버티는 순간"

일 수 있습니다.

투자자는

• 현재 가치
• 미래 전망
• 기회비용

을 기준으로 판단해야 하지만,

실제로는

• 후회 회피
• 손실 회피
• 과도한 낙관

에 의해 의사결정을 내리는 경우가 많다는 점을 보여줍니다.

---

 

많은 사람들은 부동산 투자를 숫자의 게임이라고 생각합니다.
하지만 이 연구는 부동산 시장도 결국 사람들의 심리가 움직이는 시장이라는 사실을 보여줍니다.

집값이 오르면 빨리 팔고 싶어지고,
집값이 떨어지면 인정하기 싫어지는 것은 어쩌면 인간이라면 누구나 갖고 있는 자연스러운 심리일지도 모릅니다.

그래서 성공적인 투자자는 시장을 분석하기 전에 먼저 자신의 심리를 분석해야 하는지도 모릅니다.

"나는 지금 시장을 보고 있는가,
아니면 내 감정을 보고 있는가?"

이 질문이야말로 부동산 투자에서 가장 중요한 질문일 수 있습니다.